Professionelle Immobilienbewertung

Immobilienbewertung als wichtige Grundlage für den Verkauf Ihrer Immobilie

Die Immobilienbewertung vor dem Verkauf einer Immobilie ist unverzichtbar, um einen für den Verkäufer und den Käufer fairen Wert zu ermitteln. Als Immobilienbewerter für Rostock und Umgebung ist Drenkhahn Immobilien Ihr fachlich kompetenter Partner. Die dafür erforderliche Expertise basiert auf langjähriger Erfahrung in der Immobilienbranche, einem Ingenieurstudium sowie verschiedenen hochwertigen Weiterbildungen bei Sprengnetter, einem renommierten Experten am Immobilienmarkt. Dieser Artikel informiert Sie, warum eine Immobilienbewertung wichtig ist, welche Verfahren die Experten dafür anwenden oder wie Sie den Marktwert Ihrer Immobilie optimieren.

Ihre Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung 

Zahlreiche Einflussfaktoren wirken sich auf den Verkaufspreis aus. Der bei einer professionellen Immobilienbewertung ermittelte Wert berücksichtigt all diese Faktoren und liefert einen realistischen Verkaufswert, der auf dem Markt Bestand hat und argumentativ belastbar ist. Denn nichts ist unangenehmer als fehlende Argumente, wenn ein interessierter Kunde versucht, den Preis möglichst weit nach unten zu verhandeln. Die professionelle Bewertung Ihrer Immobilie unterstützt Sie dabei, den Preis zu erzielen, den Ihre Immobilie tatsächlich wert ist. Mit der Bewertung durch Drenkhahn Immobilien profitieren Sie vom umfassenden Fachwissen sowie der Erfahrung eines nach Sprengnetter ausgebildeten MWM | MarktWert Maklers sowie den detaillierten Kenntnissen der regionalen Marktsituation.

MWM | MarktWert-Makler 

Als Experten für Immobilienbewertung in Rostock und Umgebung ist Drenkhahn Immobilien ausgebildeter MarktWert Makler. Das dafür erforderliche Fachwissen wird durch die Teilnahme an mehrtägigen und inhaltlich umfangreichen Seminaren erworben.

Ein Kompetenz-Test, in dem das erworbene theoretische und praktische Wissen abgefragt wird, schließt die Weiterbildung ab. Nur wer diesen Test besteht, erhält den Titel „geprüfte/r MarktWert-Makler/in, Sprengnetter Akademie“ und darf für die nächsten drei Jahre das „MarktWert-Makler/in Kompetenzlogo“ nutzen.

Vor Ablauf dieser drei Jahre besteht eine Weiterbildungspflicht. Sie ist ein wichtiger Baustein, um für Kunden von MarktWert Maklern die hohe Qualität der Immobilienbewertung zu gewährleisten.

Verschiedene Gründe für eine Immobilienbewertung?

Planen Sie den Verkauf einer Immobilie, macht eine Bewertung im Vorfeld immer Sinn. Nur so sehen Sie, ob der von Ihnen geschätzte oder erhoffte Verkaufswert mit dem tatsächlichen Wert übereinstimmt. Dies vereinfacht die Preisgestaltung, sorgt für nachweislich belegbare Argumente in den Verhandlungen und verhindert zuverlässig einen zu niedrigen oder zu hohen Verkaufspreis. Ein ebenfalls wichtiger Grund für die Immobilienbewertung ist die Überschreibung einer Immobilie an die Nachkommen oder eine Erbschaft und damit verbundene Auszahlungen an Geschwister oder andere Erbberechtigte. Auch hier ist es unverzichtbar, den Immobilienwert klar zu definieren, um überhöhte finanzielle Forderungen oder Benachteiligungen aller Beteiligten zu verhindern. Es gibt jedoch noch einen Grund, der für die professionelle Bewertung Ihrer Immobilie spricht: Die vom Finanzamt veranlagte Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, die anhand des geschätzten Verkehrswertes erhoben wird.

Warum soll vor dem Kauf eine Immobilienbewertung erfolgen?

Vor allem vor dem Verkauf ist die Bewertung durch einen fachlich kompetenten Immobilienbewerter aus Rostock unverzichtbar. Wie bereits erwähnt, ist es oft der Fall, dass die aktuellen Eigentümer den Immobilienwert nicht korrekt einschätzen. Verkaufen Sie eine Immobilie zu preisgünstig, hat dies einen finanziellen Verlust zur Folge. Setzen Sie den Verkaufswert zu hoch an, hat dies ebenfalls verschiedene negative Auswirkungen.

• potenzielle Käufer werden abgeschreckt
• Immobilie ist zu lange auf dem Markt
• für Sie fallen zusätzliche Erhaltungskosten an
• reduzierter Verkaufspreis mangels Nachfrage
• Vertrauen in Objekt seitens Interessenten reduziert sich

Mit einer professionellen Immobilienbewertung für Rostock und Umgebung erhalten Sie einen aussagekräftigen Verkaufswert, der dem Marktwert entspricht. Dies hat zur Folge, dass die Immobilie innerhalb eines deutlich kürzeren Zeitraums einen neuen Eigentümer zum für beide Seiten fairen Preis findet.

Diese Faktoren wirken sich auf den Verkehrswert einer Immobilie aus

Der Immobilienwert wird durch unterschiedlichste Faktoren beeinflusst. Dies beginnt mit dem Standort und den damit verbundenen Vor- oder Nachteilen der Lage und reicht bis zum Zustand des Objektes.

• Lage: urbanes oder ländliches Umfeld, soziale Struktur rund um den Standort, Infrastruktur
• Zustand: Bausubstanz, Fassade, Dach, Fenster, Türen
• Modernisierungsgrad: aktuelle Heizungssysteme, energetischen Standards
• Autarkiegrad: Solarenergie, Solarspeicher, Wärmepumpen usw.
• Größe: verfügbare Wohn- und Nutzfläche
• Ausstattung: Bodenbeläge, Zustand Fenster, Türen, Wandfliesen, Sanitärausstattung, Elektro und Wasserinstallationen usw.
• Aufteilung: Anzahl der Zimmer, Schnitt der Räume
• allgemeine Marktnachfrage nach Immobilien

Nur ein Teil der Faktoren sind durch Sie als Eigentümer beeinflussbar. Allerdings erfordern Maßnahmen zur Werterhöhung immer eine gründliche Abwägung der Vor- und Nachteile sowie des Gesamtnutzens.

Nach welchem Bewertungsverfahren erfolgt die Immobilienbewertung

Die Wertermittlung einer Immobilie erfolgt immer nach dem Verkehrswert, der situationsabhängig über drei unterschiedliche Verfahren ermittelt wird.

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Obwohl in erster Linie der für den Verkäufer interessante Verkehrswert ermittelt wird, ergibt sich aus diesem Wert zusätzlich der Beleihungswert, der für den zukünftigen Eigentümer für die Finanzierung relevant ist.

Warum erfolgt die Immobilienbewertung nach verschiedenen Verfahren?

Zusätzlich zu den bereits genannten Einflussfaktoren gibt es noch weitere Kriterien, die sich auf den Immobilienwert und die Kaufmotivation des zukünftigen Eigentümers auswirken.

• Ertragswertverfahren: vermietete Objekte oder Gewerbeimmobilien generieren Renditen
• Vergleichswertverfahren: Objekt wird vom Käufer selbst bewohnt
• Sachwertverfahren: kommt zur Anwendung, wenn nicht ausreichend Vergleichsobjekte verfügbar sind

Ertragswertverfahren und dessen Anwendung

Das Ertragswertverfahren wird immer dann angewandt, wenn die Immobilie bereits vermietet ist oder vermietet werden soll. Es kommt vor allem bei Mehrfamilien- sowie Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Im Vordergrund steht immer die mögliche erzielbare Rendite durch die Vermietung. Für belastbare Ergebnisse muss der Immobilienbewerter aus Rostock die Reinerträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können, ermitteln. Dafür müssen die laufenden Kosten und die Mieteinnahmen gegenübergestellt werden. Das Ergebnis ist der Reinertrag und die daraus resultierende Rendite, die der zukünftige Eigentümer langfristig aus den Mieten erzielen kann. Die Rendite ist die Grundlage für die Verkehrswertermittlung. Beim Ertragswertverfahren beeinflussen nachfolgende Faktoren die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.

• Rohertrag auf Basis der aktuellen ortsüblichen Mieten
• nicht auf die Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten
• Liegenschaftszins
• Vervielfältiger, leitet sich von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins ab

Vergleichswertverfahren und dessen Anwendung

Nutzt der zukünftige Eigentümer das Objekt selbst, kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dieses Verfahren orientiert sich am Markt und gilt als sehr präzise Bewertungsmethode. Wie bereits der Name des Verfahrens zeigt, erfolgt die Bewertung anhand von Vergleichen. Dafür werden bestimmte Merkmale herangezogen wie Lage, Ausstattung oder Sanierungsgrad und mit Immobilien mit ähnlichen Merkmalen verglichen. Auf diese Weise ergibt sich für alle Immobilien mit gleichen oder ähnlichen Merkmalen ein ähnlicher Verkaufswert. Der über das Vergleichswertverfahren ermittelte Verkehrswert spiegelt die Investitions-Bereitschaft potenzieller Käufer in gleichwertige Immobilien.

Sachwertverfahren und dessen Anwendung

Nicht immer gibt es ausreichend Immobilien für den objektiven Vergleich. In diesem Fall ist das Vergleichswertverfahren ungeeignet und die Immobilienbewertung in Rostock erfolgt nach dem Sachwertverfahren. Das Grundprinzip dieser Bewertung ist die Frage nach den Neubaukosten des Gebäudes, wenn es zum aktuellen Zeitpunkt errichtet werden würde. Das Sachwertverfahren ist sehr komplex und streng geregelt. Aus diesem Grund darf es nur von Immobilienexperten und entsprechend ausgebildeten Maklern wie Drenkhahn Immobilien erstellt werden.

Wie erhöhe ich den Wert meiner Immobilie?

Potenzielle Interessenten an Ihrer Immobilie haben bestimmte Erwartungen. Je mehr die Immobilie diese Erwartungshaltung erfüllt, umso eher ist der Käufer bereit, eine Kaufentscheidung zu fällen und den angegebenen Verkaufspreis zu akzeptieren. Durch werterhaltende und werterhöhende Maßnahmen können Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern.

Werterhaltende Maßnahmen für Immobilien

• allgemeine Renovierungsarbeiten, zu denen vor allem Schönheitsreparaturen wie frisch tapezierte oder gestrichene Wände, Türen und Fenster zählen
• Instandsetzungsarbeiten stellen die Funktion aller in der Immobilie installierten Dinge sicher. Dazu zählen defekte Wasserhähne, Ventile, Lichtschalter, Reparatur beschädigter Bodenbeläge und andere erforderliche Reparaturen
• Sanierungsarbeiten wie die Sanierung einer Fassade, des Dachs oder innenliegenden Mauern und Böden

Werterhöhende Maßnahmen für Immobilien

• Modernisierungsmaßnahmen passen die Innenausstattung wie Badezimmer, Wand- und Bodenfliesen oder Bodenbeläge an aktuelle Standards an.
• energetische Sanierung wie die Dämmung von Fassaden oder Dach, Einbau neuer Fenster
• Maßnahmen zur Energieeffizienz wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage
• Erhöhung des Autarkiegrades durch Installation einer Photovoltaikanlage inklusive Solarspeicher

Welche Dokumente und Unterlagen brauche ich für eine Hausbewertung/ Immobilienbewertung?

Für die korrekte Immobilienbewertung in Rostock benötigen Sie verschiedene Unterlagen, die alle für die Wertermittlung erforderlichen Informationen enthalten. Berücksichtigen Sie, dass Sie einen Teil der Unterlagen nur gegen Gebühr erhalten.

• aktueller Grundbuchauszug
• automatisierte Liegenschaftskarte oder Auszug aus Flurkarte
• Auszug des Baulastenverzeichnisses
• alle vorhandenen Bauzeichnungen der Immobilie
• Nachweise über bisher durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen (Pläne, Rechnungen)
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche